« Faut bien que les propriétaires se refassent….. »

Avec l’arrivée de l’industrie de la profession du secteur immobilier commencée mi 90, les baux commerciaux sont passés des loyers et des charges locatives payés par les locataires au concept du double/triple net à quintuple net.

A la fin des années 80, les baux commerciaux étaient signés tels que le décret de 53 l’a prévu.
Le propriétaire supportait les frais inhérents au statut. Il recevait un loyer et avait des frais. Il n’y avait pas de définition des surfaces et le seul point trouble était la justesse de ces surfaces…. Souvent au profit des propriétaires.

Puis depuis 20 ans, l’ensemble des dépenses supportées par les propriétaires ont glissés vers les locataires. Le fameux loyer facial, la facturation des locaux annexes en option ou obligatoire, le bail ferme avec blocage du 3/6/9, le célèbre 606 à la charge du preneur, la totalité des charges de l’immeuble imputable aux locataires, les charges d’investissement passés en exploitation, le remboursement de la fiscalité, de l’assurance immeuble, l’indexation du loyer (uniquement à la hausse) voire une indexation fixe de 3% par an, les frais de gestion, la mise en place des garanties bancaires garantissant le paiement des loyers et des travaux au départ, la quotepart de parties communes (+10 à 15% de la surface), la prise en compte des surfaces SHON (+10% par rapport à la surface utile), les pénalités de départ, la facturation des travaux de relocation après le départ, le remboursement de la franchise de loyer accordée au commencement du bail (et prévue au départ comme un incentive commercial pour attirer les locataires), le non remboursement du dépôt de garantie, le paiement d’une indemnité si la note financière du locataire se dégrade, etc…. .

Au final, on pourrait chiffrer cette augmentation à 50% du loyer. Des artifices qui concourent à verser un complément de loyer pour le propriétaire sans être facialement du loyer et une disparition du risque pour l’investisseur.

L’unique réponse des utilisateurs a été de réduire l’espace passant du paysagé à l’open-space puis au desk sharing. L’utilisation des surfaces a diminuée de 50% en 20 ans corolaire de l’augmentation insidieuse de 50% du cout immobilier pour les entreprises.

Des branches ont poussé à l’arbre qui monte jusqu’au ciel. Que vont inventer les propriétaires pour se refaire ? Quelle nouvelle branche va pousser ? On l’appellera le quintuple net ? Ces pratiques vont-elles demeurées si le cycle d’arrogance s’inverse ?